Wohnmarktreport 2020: Nur noch leichter Anstieg bei den Mieten in Berlin

Im Vergleich zu den Vorjahren hat sich das Wachstum der Angebotsmieten in Berlin deutlich verlangsamt. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Wohnmarktreports Berlin, der jährlich gemeinsam von der Immobilienbank Berlin Hyp AG und dem globalen Immobiliendienstleister CBRE GmbH herausgegeben wird. Die im Median aufgerufenen Angebotsmieten lagen mit 10,44 Euro pro Quadratmeter pro Monat lediglich ein Prozent über dem Wert des Vorjahres. 2018 betrug der Anstieg noch 5,2 Prozent. Verglichen mit den anderen Top-7-Städten sind die Angebotsmieten in Berlin damit am günstigsten. Die Angebotskaufpreise hingegen stiegen 2019 in der Hauptstadt um 10,2 Prozent auf 4.630 Euro pro Quadratmeter. Der Preisanstieg lag damit nur leicht unter dem des Jahres 2018 (12 Prozent).

Wohnungssegment trotz Corona voraussichtlich stabil

„Es spricht viel dafür, dass das Wohnungssegment im Hinblick auf einen möglichen Corona-Effekt zu den stabilsten Bereichen am Immobilienmarkt gehören wird. Allerdings wird auch hier kurz- bis mittelfristig eine abschwächende Miet- und Kaufpreisentwicklung durch eine durch Rezession und Arbeitslosigkeit veränderte Nachfrage am Wohnungsmarkt sichtbar werden. Insofern führt die Corona-Krise zu einer Marktkorrektur, die die Preissteigerungen auf ein Normalmaß zurückführt. Mietendeckel und Mietpreisbremse haben dies in dieser Form nicht vermocht, sie haben eher zu einer Verunsicherung privater Marktteilnehmer beigetragen“, so Gero Bergmann, Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp AG. „Letztere wird man mit Blick auf die pandemiebedingt steigende Staatsverschuldung aber dringend brauchen, um dauerhaft die Nachfrage am Wohnungsmarkt befriedigen zu können.“

„Zwei wichtige Faktoren für die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes von Berlin waren, dass sich die Wirtschaft der Stadt auch 2019 sehr positiv entwickelt hat, während sich der Bevölkerungszuwachs verlangsamt hat“, erklärt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland.

Große Unterschiede bei den inserierten Mieten

2019 entwickelten sich die Angebotsmieten in den verschiedenen Segmenten sehr unterschiedlich.Während das geforderte Mietniveau bei den teuersten zehn Prozent der Angebote um 7,3 Prozent auf 18,45 Euro pro Quadratmeter zulegte, gab es im günstigsten Marktsegment einen leichten Rückgang des geforderten Mietniveaus um 0,9 Prozent auf 6,39 Euro. Die günstigsten Angebotsmieten auf dem freien Markt belaufen sich damit knapp unter denen im geförderten Wohnungsbau. Auch in den Bezirken gab es unterschiedliche Entwicklungen. So verzeichnete Lichtenberg über alle Preissegmente hinweg einen Mietpreisrückgang um drei Prozent, im Bezirk Mitte stiegen die Angebotsmieten hingegen um mehr als sechs Prozent.

Zudem gab es einen großen Unterschied bei Bestands- und Neubauwohnungen. Die geforderten Mieten im Neubausegment lagen knapp 40 Prozent über den Angebotsmieten im Bestand (10,09 Euro pro Quadratmeter). Auch fällt der Mietanstieg im Neubau deutlicher aus als im Bestand: In der Gesamtstadt legten die inserierten Neubaumieten 2019 um knapp vier Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Im Bestandssegment, das rund 90 Prozent der inserierten Wohnungen umfasst, blieben sie mit einem Plus von 0,2 Prozent annähernd gleich.

Deutlicher Anstieg bei den Kaufpreisen

Unter Berücksichtigung aller Marktsegmente sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin 2019 gegenüber dem Vorjahr um 10,2 Prozent auf 4.630 Euro pro Quadratmeter gestiegen. „Diese Dynamik zeigt, dass die Nachfrage im Kaufsegment nach wie vor das Angebot übersteigt, auch wenn der demografische Druck derzeit etwas nachlässt“, so Schlatterer.

Hinsichtlich der Anzahl der Angebote bilden weiterhin die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow und Mitte den Schwerpunkt des Kaufsegments.
Wie schon in den vergangenen Jahren steht das untere Preissegment stark unter Druck. Der Median für die günstigsten zehn Prozent der Angebote für Eigentumswohnungen auf dem Berliner Markt belief sich 2019 auf 2.564 Euro und stieg damit binnen eines Jahres um 16,5 Prozent. Im Vergleich zum Jahr davor – mit einem Anstieg von 18,1 Prozent – bleibt diese starke Dynamik annähernd stabil. Unter der Marke von 2.000 Euro pro Quadratmeter lagen die Angebotskaufpreise in diesem Segment im Schnitt nur noch in den Stadtrandbezirken Marzahn-Hellersdorf und Spandau.

Neubau vor allem für Mietwohnungen

Für den Report wurden 282 Neubauprojekte mit rund 45.000 Wohnungen analysiert, die sich derzeit in Bau oder in der konkreten Planung befinden. Von den neuen Wohnungen entfallen rund 60 Prozent auf den ehemaligen Ostteil der Stadt. Seit 2015 stiegen die Kosten für den Neubau von Wohngebäuden um 18,9 Prozent, insgesamt beträgt die durchschnittliche Abwicklungsdauer für Mehrfamilienhäuser in Berlin 32 Monate. Nachdem das Berliner Neubaugeschehen lange von Eigentumswohnungen dominiert war, liegt der
Vermarktungsschwerpunkt seit einigen Jahren im Mietwohnungssegment, und steigt zudem weiter an. Fast zwei Drittel der entstehenden Einheiten sind nach derzeitigem Stand zur Vermietung vorgesehen. Dieser Anteil könnte noch anwachsen, wenn ein Teil der neuen Eigentumswohnungen als Anlageobjekt erworben und vermietet wird.

Der räumliche Schwerpunkt der Neubautätigkeit liegt nicht mehr nur in den zentralen Bereichen Berlins, sondern hat sich auf das gesamte Stadtgebiet ausgedehnt. Laut Amt für Statistik Berlin Brandenburg wurden 2018 knapp 13.000 Wohnungen in neuen Geschosswohnungsbauten fertiggestellt. Dennoch liegt die marktaktive Leerstandsquote im Geschosswohnungsbau bei niedrigen 0,8 Prozent.

Auch Preise für Mehrfamilienhäuser stiegen

Wie bei den Miet- und Eigentumswohnungen erhöhten sich 2019 auch die Kaufpreisforderungen für Mehrfamilienhäuser in Berlin; der Anstieg fiel gegenüber dem Vorjahr jedoch gemäßigter aus. Im Median betrug der Angebotspreis 2019 in Berlin 3.122 Euro pro Quadratmeter und überschritt damit erstmals die Marke von 3.000 Euro. Aufgrund der weiterhin vergleichsweise geringen Anzahl an Angeboten werden belastbare Aussagen zum Preisniveau und seinen Veränderungen zunehmend erschwert. Analog zu den Angebotsmieten und -kaufpreisen für Wohnungen stehen die Preisforderungen für Mehrfamilienhäuser und ihr aktueller Anstieg in deutlichem Zusammenhang mit der Zentralität der Objekte sowie der Möglichkeit zur Aufteilung in Eigentumswohnungen.
Nach Recherchen von CBRE erreicht das Volumen an Portfoliotransaktionen und Forward Deals (jeweils ab 50 Wohneinheiten) in Berlin im Jahr 2019 rund 3,9 Milliarden Euro und lag damit leicht unter dem Niveau des Vorjahres (4,1 Mrd. Euro). Ebenfalls leicht rückläufig im Vergleich zu 2018 war die Anzahl der getätigten Deals. Hinsichtlich der größten Transaktionen im Jahr 2019 traten als Käufer vor allem die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften des Landes Berlin in Erscheinung. So erwarb die Gewobagunter anderem knapp 6.000 Wohnungen von ADO Properties. Auch die degewo und die STADT UND LAND erweiterten ihre Bestände jeweils in einem einzigen Deal um rund 2.000 Einheiten. (red)