Sind Immobilien immer noch eine stabile Investition?
Der sich immer vorsichtig ausdrückende Ökonom Klaus Wellershoff sagte kürzlich, dass wir momentan in die grösste Rezession unserer Lebzeit rauschen. Im Gegensatz zu Expertenmeinungen wird die COVID-19 Krise den Immobilienmarkt empfindlicher treffen als angenommen, jedoch zeitverzögert. Da wir aber von wenigen Ausnahmen abgesehen keine Blasenbildung verzeichnen, wird die Preiskorrektur bei der zu erwartenden steigenden Arbeitslosigkeit wohl moderater ausfallen als bisher angenommen. Somit wird die Rezession nicht wie 1987 oder 2007 in einem Crash enden. Dennoch wird es Zäsuren geben müssen, auch im DACH Raum. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass das exportorientierte Deutschland die Krise voraussichtlich viel besser meistern wird als alle anderen Euroländer. Die ungewöhnlich hohe Marktvolatilität wird bis auf Weiteres anhalten und auch ihre Spuren im Immobilienmarkt hinterlassen.
Was ist zu erwarten?
Es wird auch längerfristig zu keinem extremen Einbruch kommen; man muss jedoch beachten, dass der Immobilienzyklus zeitlich nachhinkt. Die Auswirkungen dieser bisher unübertroffenen Krise werden wir im Immobilienmarkt wohl erst in ein bis zwei Jahren spüren. Die Schweizer Großbank Credit Suisse zeigt auf, dass Anlagevehikel wie Immobilienfonds nun wieder gefragt sind wie seit langer Zeit nicht mehr. Gerade Wohnimmobilienfonds bleiben wohl auch in dieser Zeit verlässliche Renditelieferanten. Viele Staaten versuchen mit ihren Maßnahmen sicherzustellen, dass die Mieter weiterhin mit genügend Liquidität versorgt werden, um die Mieten bezahlen zu können. Die vergleichsweise moderate Korrektur im Immobilienmarkt zeigt, dass der Investor sich zwar mit dem U-Szenario – also einer langsamen Erholung wie nach dem Platzen der Dotcom-Blase zu Beginn des Jahrtausends – abgefunden hat, jedoch kaum mit einem L-Szenario – also der Stagnation auf tiefem Niveau – rechnet. So ist ein L-Szenario auch mit jeglichen Mitteln zu verhindern!
Es ist gut denkbar, dass sich der Mietwohnungsmarkt mittelfristig vollständig erholt. Denn sobald sich die konjunkturelle Entwicklung verbessert, wird Wohnraum wieder stärker nachgefragt, wogegen sich das Neubauangebot aufgrund des sinkenden Bauvolumens auf einem tiefen Stand befinden wird. Kommerzielle Immobilien haben hingegen einen schwereren Stand, da viele Geschäfte durch die Krise wenig bis kein Einkommen hatten. An dieser Stelle stellt sich die Frage, was mit den in den letzten Jahren getätigten Rücklagen dieser Geschäfte geschehen ist. Der sich im Gange befindende Strukturwandel zu mehr Homeoffice, Homeschooling und verstärktem Onlinehandel wird diese Herausforderung für Gewerbeflächen und Investoren in diesem Sektor noch verschärfen.
Was geschieht mit dem Zinsumfeld?
Es werden bereits Stimmen laut, dass die milliardenschweren Hilfspakete von den Nationalbanken wieder abgeschöpft werden müssen. Dies würde eine Leitzinserhöhung bedeuten. Doch wer jetzt daran denkt, die Zinsen zu erhöhen, hat von Verhaltenspsychologie und schließlich auch von Makroökonomie nicht viel verstanden. Das Land wäre dem Untergang geweiht. Stattdessen werden wegen der Coronakrise die tiefen Zinsen und Negativzinsen länger fortgeführt werden als ursprünglich geplant, was dem Immobilienmarkt wiederum unter die Arme greift.
Vor diesem Hintergrund bleiben Bestandesimmobilien noch immer attraktiv. Vehikel wie Wohnimmobilienfonds haben historisch gesehen eine durchwegs positiv zu wertende Renditeausschüttung vorzuweisen und werden auch in dieser Krise ihren Teil zur Stabilisation der Wirtschaft beitragen. Wer auf Risiko aus ist, muss in dieser Krise am Aktienmarkt die Volatilität ausnutzen – wer risikoavers investieren will, kann in Wohnimmobilienfonds einsteigen oder das Portfolio entsprechend ausbauen und diversifizieren. Immobilien werden eine stabile Investition bleiben, auch wenn die Renditen tiefer ausfallen können als am Aktienmarkt.
Über den Autor:
Ruslan Goryukhin ist ein erfolgreicher russischer Geschäftsmann und Investor. Als Investitionsvehikel bevorzugt er Immobilienfonds. Seit Ende der 90er Jahre investierte er den Großteil der Erlöse aus seinen Geschäften in kleine Gewerbeimmobilien. Dies war recht erfolgreich, da der aufstrebende Markt neben Mieteinnahmen zusätzliches Vermögen in Form von Wertsteigerungen von Immobilien generierte.
Im Jahr 2011 begann er aus Gründen der Diversifizierung und zur Sicherung seines Vermögens in ganz Europa in große Gewerbeimmobilien zu investieren.
Goryukhin begann seine Karriere während der Perestroika. Von seiner Heimatstadt Odessa aus expandierte er mit eigenen Kleinbetrieben nach Moskau und machte sich schließlich durch seine Tätigkeit als Leiter der Moskauer Repräsentanz der OAO Kuznetskiye Ferrosplavi, damals einer der größten Produzenten von Ferrosilizium in Russland, einen Namen. In dieser Position schloss Ruslan Goryukhin mehrere erfolgreiche Geschäfte ab. Aufgrund seiner Erfahrung wurde Goryukhin schließlich die Position des CEO von Stroygazmontazh angeboten, einem russischen Unternehmen, das auf den Bau von Öl- und Gastransportsystemen spezialisiert ist. Er verließ das Unternehmen im Jahr 2014 und zog sich schrittweise aus dem Geschäft zurück. Goryukhin lebt seit mehreren Jahren mit seiner Familie in der Schweiz am Ufer des Genfer Sees.