IBB Wohnungsmarktbericht 2019: Wie wohnt Berlin?

Die Bevölkerung Berlins wächst nach wie vor, auch wenn sich die die drastischen Zuwächse der vergangenen Jahre etwas abgeflacht haben. 2018 lebten in der Hauptstadt 3.644.826 Menschen. Das ist der höchste Wert seit dem Zweiten Weltkrieg und ein Plus von 31.331 Menschen von 2017 auf 2018. So eines der Ergebnisse des aktuellen Wohnungsmarktberichts, der durch Bausenatorin Katrin Lompscher und IBB-Vorstand Dr. Jürgen Allerkamp vorgestellt wurde.

Berlin wächst kontinuierlich

Die steigende Bevölkerungszahl prägt demnach weiterhin die Lage am Berliner Wohnungsmarkt. Während das knappe Angebot an preisgünstigem Wohnraum vor wenigen Jahren noch ein Problem der Innenstadt darstellte, erstreckt es sich seit 2018 über das gesamte Stadtgebiet und teilweise auch über die Stadtgrenzen hinaus in das Berliner Umland. Dort wuchs die Bevölkerung von 2014 bis 2018 um 5,5 % und überstieg damit das Wachstum der Bundeshauptstadt (5,0 %).

Berlin reagiert auf den Nachfrageüberhang mit Wohnungsbau in steigenden Anzahlen. Die Baustatistik verzeichnete 2018 mit 16.706 fertiggestellten Wohnungen erneut einen Höchstwert innerhalb der letzten 20 Jahre (2017: 15.669, +6,6%). Betrachtet man die Bautätigkeit des Umlandes mit, wurden 2018 in der Hauptstadtregion 24.078 Wohnungen fertiggestellt. Doch das ist nicht genug, wie Dr. Jürgen Allerkamp festhält: „Obwohl sich die Bauintensität auf einem Rekordniveau befindet, fehlen weiterhin rund 145.000 Wohnungen in der Stadt, die durch weiteren Wohnungsbau entstehen müssen.“

Steigende Mieten sind die Folge

Die Folge sind weiterhin steigende Mieten und Kaufpreise. Eine zentrale Erkenntnis des Berichts ist, dass knapp 40 Prozent der Haushalte mehr als 30 Prozent ihres jeweiligen Nettoeinkommens für ihre Bruttokaltmiete aufwenden. Die besorgniserregende Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt sich hier überdeutlich, denn besonders hoch ist die Belastung für Haushalte, die ab 2015 ihre Wohnung bezogen haben. „Damit Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen durch diese Entwicklung nicht aus ihren Kiezen verdrängt werden, hat Berlin unter anderem den Milieuschutz stark ausgebaut und das Gesetz zur Einführung eines Mietendeckels beschlossen“, so Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen. „Dieses verbietet überhöhte Mieten und verschafft den Mieterinnen und Mietern in unserer Stadt eine Atempause. Der IBB Wohnungsmarktbericht 2019 zeigt uns damit erneut, wie notwendig die wohnungspolitischen Maßnahmen des Senats für alle Berlinerinnen und Berliner sind.“

2019 leichte Stagnation der Angebotsmieten

Immerhin stagnieren die Angebotsmieten 2019 erstmalig. Berlinweit wurde eine mittlere Angebotsmiete von 10,45 EUR/m² aufgerufen, was einem Anstieg von lediglich 0,13 EUR/m² bzw. 1,3 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Jede zehnte Wohnung wurde für unter 7,00 EUR/m² (nettokalt) angeboten, was einem leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahr gleichkam (2018: 9 %). Nahezu flächendeckend lagen die mittleren Angebotsmieten in der Innenstadt bei 12,00 EUR/m² und mehr. Im Gegensatz zu den Angebotsmieten verzeichneten sowohl die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser weiterhin einen dynamischen Anstieg. Im Mittel wurden Eigentumswohnungen für 4.777 EUR/m² angeboten (2018: 4.200 EUR/m²). Die Verwirklichung eines Eigenheimes kostete 2019 im Durchschnitt 549.990 EUR (2018: 498.600 EUR). Erstmals gab es dabei keinen Unterschied mehr zwischen den angebotenen Kaufpreisen für Bestands- und Neubauobjekte.

„Berlin braucht weiter zusätzliche Wohnungen“, sagte Dr. Jürgen Allerkamp. „Diese müssen bedarfsgerecht und bezahlbar sein. Wir tun alles dafür, hier Voraussetzungen zu schaffen, um unter schwieriger werdenden Bedingungen Anreize zu setzen, damit unterschiedlichste Investoren hier ihren Beitrag leisten können. Das scheint angesichts der Corona-Epidemie etwas in den Hintergrund gerückt zu sein. Dennoch bleibt es eine zentrale Aufgabe für unsere Stadt, gerade wenn die Corona-Krise überstanden sein wird.“

Miet- und Singlehaushalte überwiegen im Wohnungsmarkt

Berlin ist nach wie vor eine Mieterstadt: Rund 83 Prozent der Menschen leben in der Hauptstadt zur Miete, mehr als die Hälfte der Menschen leben in Einzelhaushalte, gefolgt wird die Gruppe von Zweipersonenhaushalten, meist Alleinerziehende oder kinderlose Paare. Tatsächlich gibt gerade die erste Fraktion im Schnitt am meisten Gehalt für seine Miete aus: Etwa jeder zehnte Singlehaushalt zahlt 50 Prozent seines Bruttoeinkommens an seinen Vermieter.

Corona und Mietendeckel: Prognosen für 2020 sind unklar

Der Blick in die Zukunft ist derzeit ungewiss. Sicher ist bisher nur, dass die derzeitige Corona-Krise einen enormen Einfluss auf den Wohnungsmarkt der nächsten Zeit haben wird. Lompscher betonte jedoch, dass die Auswirkungen der Pandemie zurzeit noch nicht vorhersehbar sind und sie sich daher mit Spekulationen zurückhalten wolle. „Die Corona-Krise wird sicher eine Delle in der allgemeinen Entwicklung zur Folge haben. Wie stark diese Delle im Jahresschnitt dann tatsächlich ausfallen wird, das ist im Moment noch vollkommen unklar“, so die Senatorin. Auch der Einfluss des seit Februar 2020 gültigen Mietendeckels ist noch nicht abzusehen, dazu ist aktuell schlicht die Datenlage noch nicht ausreichend. Wird der gebeutelte Berliner Wohnungsmarkt durch die Corona-Pandemie weiter in die Krise stürzen? Fortsetzung folgt…(aak)